????開發(fā)商拿地加快 “拐點(diǎn)說”再起
????房地產(chǎn)“金九銀十”完成了首周作業(yè)。中指院數(shù)據(jù)顯示，9月3日至9日的一周內(nèi)，雖然仍有八成城市樓市成交同比上升，但增幅明顯趨緩。環(huán)比方面，在中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的54個(gè)主要城市中，新建住宅簽約量下降近17%，其中北京下降19.6%，廣州下降21.4%，深圳降幅超過兩成。
????與此同時(shí)，1至8月房地產(chǎn)投資增速等關(guān)鍵指標(biāo)年內(nèi)首次回升。專家表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)探底特征明顯，整體趨于穩(wěn)定，信貸政策對(duì)于房價(jià)走勢(shì)將起決定性作用。
????成交 同比增幅收窄環(huán)比下降
????10日，中指院最新數(shù)據(jù)顯示，9月3日至9日的一周內(nèi)，雖然仍有八成城市樓市成交周均同比上升，但漲幅明顯趨緩，且多數(shù)城市同比增幅有所減少。在監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，僅4城市同比漲幅超過150%，同比漲幅超過100%的城市也從上周的11個(gè)下降至8個(gè)，重點(diǎn)城市中，上海、天津由漲轉(zhuǎn)跌，武漢也繼上周之后跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。
????在同比漲幅縮窄的同時(shí)，環(huán)比方面，也與之前幾個(gè)月的高企不同，在進(jìn)入“金九銀十”后，成交量反而呈下降趨勢(shì)。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在上周監(jiān)測(cè)的54個(gè)主要城市中，新建住宅總簽約套數(shù)為54643套，相比上上周的65865套下調(diào)了近17%。值得注意的是，一線城市成交量下調(diào)更為普遍，其中北京新建住宅簽約2275套，環(huán)比下調(diào)19.6%，上海微跌，廣州下調(diào)21.4%，深圳等環(huán)比跌幅也超過2成。
????與此同時(shí)，CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，過去一周，十大城市成交指數(shù)110.85，環(huán)比下跌26.36點(diǎn)，其中北京成交跌幅最大，為49.84%；其次是重慶，環(huán)比下跌34.68%。中原市場研究部總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，一方面，隨著房企結(jié)束“以價(jià)換量”等優(yōu)惠政策，使高性價(jià)比房源明顯減少。另一方面，隨著庫存的下降，政策堅(jiān)持調(diào)控的信號(hào)不斷釋放，也再次影響了購房者積極性。
????“剛需對(duì)房價(jià)尤為敏感，價(jià)格高了就不買。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，目前剛需購房者的集中釋放已幾乎完畢，下階段，需求不足是重點(diǎn)。“作為剛需來說，與投資客最大的不同就是有自己購房價(jià)格底線，不跟漲，因此若價(jià)格再次觸及到剛需人群不能夠接受的房價(jià)紅線，則使他們?cè)俅蜗萑胗^望。”
????的確，與之前很多人所預(yù)估的“量價(jià)齊升”不同的是，本周房地產(chǎn)市場處于“價(jià)升量降”。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入9月份第一周北京二手房成交同期環(huán)比下降10%，商品房成交環(huán)比下降44%，繼8月份之后繼續(xù)呈下降趨勢(shì)。但從價(jià)格方面來看，8月底北京二手房掛牌均價(jià)上漲1.7%，進(jìn)入9月第一周仍無下降趨勢(shì)。值得注意的是，在經(jīng)過5至8月的剛性需求集中釋放后，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)現(xiàn)轉(zhuǎn)向跡象。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比名義增長15.6%，增速比1-7月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)首次上漲；房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)在連續(xù)14個(gè)月下降后首次回升，比7月提高0.07點(diǎn)；房屋新開工面積與商品房銷售額也現(xiàn)首次上漲。與此同時(shí)，商品房銷售面積與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積跌幅也首度收窄。
????中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)(微博)認(rèn)為，在經(jīng)過前期長時(shí)間博弈后，房地產(chǎn)市場探底趨勢(shì)愈加明顯，走勢(shì)日漸明朗，未來房地產(chǎn)市場將逐步趨于穩(wěn)定。
????房企 拿地積極性回升
????事實(shí)上，隨著交易額上漲，交易量下降幅度收窄，使企業(yè)回款增多，房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情加大。以房企拿地為例，1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積23624萬平方米，同比下降16.2%，降幅比1-7月份縮小8.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4800億元，下降7.6%，降幅縮小9.3個(gè)百分點(diǎn)。
????繼續(xù)8月房企拿地積極性回升，9月僅過10天，各大房企已赤資近百億元在一二線城市集中搶地。
????9月10日，昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心集中掛牌出讓11宗土地，其中，廈門建發(fā)以8.2817億元取得黑林鋪村7宗城中村改造用地。而此前9月7日，華潤置地經(jīng)過激烈競爭擊敗萬科和保利，以總成交價(jià)10.84億元，競得成都地塊。富力地產(chǎn)以4億元總價(jià)通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式接手廣州海珠城項(xiàng)目；泰禾集團(tuán)(6.84,0.02,0.29%)以總價(jià)人民幣5.65億元摘得福州長樂市商住用地；路勁地產(chǎn)以底價(jià)5.84億競得上海嘉定區(qū)一地。
????9月6日，萬科擊敗中海和保利，以總價(jià)為33.06億元摘得合肥廬陽區(qū)總面積達(dá)到775.34畝的超大連體地塊，平均溢價(jià)率超過37%。9月5日，萬科以13.65億元競得廣州開發(fā)區(qū)開源大道以南地塊；綠地以底價(jià)4.39億元將佛山禪城區(qū)商住地塊收入囊中；華潤置地以總底價(jià)8.3億元競得溫州甌海區(qū)南湖兩地塊；榮盛發(fā)展(9.47,-0.12,-1.25%)以2.95億元摘得常州地塊。
????值得注意的是，縱觀成交地塊，除萬科以溢價(jià)37%取得合肥超大連體地塊以外，其余多以底價(jià)收入囊中。
????陳國強(qiáng)指出，企業(yè)集中拿地，一方面是由于上半年拿地過少，回收資金又較多，另一方面，在財(cái)政緊張的背景下，地方政府也開始務(wù)實(shí)，加速推出優(yōu)質(zhì)地塊。
????的確，自8月下旬，地方政府集中加大推地力度。8月29日，合肥市集中推出總占地面積達(dá)1755.76畝的22幅土地。而在此之前，27日，溫州市市長陳金彪表示，溫州將推出52宗，總面積達(dá)3220畝的凈地；杭州推出7宗土地；北京市集中公布11宗經(jīng)營性用地。
????而在資金回籠方面，中原數(shù)據(jù)顯示，房企前8月累計(jì)銷售2755億，同比上漲16.4%。截至10日，已發(fā)布8月銷售數(shù)據(jù)的首創(chuàng)、保利、碧桂園(微博)等10家房企，8月銷售額合計(jì)404.75億元，環(huán)比上漲3.2%。
????預(yù)期 “拐點(diǎn)說”再起
????對(duì)于8月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈，楊紅旭(微博)表示，作為房地產(chǎn)行業(yè)重要指標(biāo)的，土地購置量、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房屋新開工面積、國房景氣指數(shù)，全部在8月首次出現(xiàn)反彈。這意味著，房地產(chǎn)有關(guān)數(shù)據(jù)8月全面觸底，行業(yè)迎來真正拐點(diǎn)。
????陳國強(qiáng)并不這么認(rèn)為，他表示，僅是一個(gè)月數(shù)據(jù)向好，并不能簡單定論成房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)已到。但是，經(jīng)過前期的探底過程，房地產(chǎn)行業(yè)觸底特征已非常明顯。
????對(duì)于房地產(chǎn)未來價(jià)格，楊紅旭認(rèn)為，未來不會(huì)維持量價(jià)齊升的局面。他表示，市場經(jīng)過去年的調(diào)整底部已經(jīng)出現(xiàn)，從成交量來說，下半年仍將維持活躍。但價(jià)格方面，在宏觀調(diào)控政策趨嚴(yán)的背景下，未來半年到一年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格將維持上下震蕩，整體呈上升趨勢(shì)，但幅度不會(huì)很大。
????“信貸政策將成為影響‘金九銀十’走勢(shì)最主要和最關(guān)鍵因素。”張大偉認(rèn)為，最近主要城市市場供應(yīng)量的短缺已經(jīng)逐漸影響市場，土地價(jià)格居高不下，使得金九銀十開發(fā)商以價(jià)換量的積極性不高，三季度和四季度的降息或者降準(zhǔn)的信貸政策，將明顯影響購房者的積極性。
????張大偉指出，雖然未出現(xiàn)金九開門紅，但整體成交量也依然居于年內(nèi)高位，因此，三季度成交量將創(chuàng)近2年來的新高。但是，價(jià)格方面，在限購和限貸政策的影響下，整體市場放大的幅度有限，價(jià)格大幅上漲的可能性非常小。
????“下階段調(diào)控政策仍將以‘穩(wěn)’為主。”顧云昌認(rèn)為，調(diào)控政策效果已經(jīng)很明顯，投資、投機(jī)需求已基本被排除。因此，樓市相對(duì)穩(wěn)定健康發(fā)展，是近期的調(diào)控方向。“從現(xiàn)階段來看，加大政策調(diào)整力度并不現(xiàn)實(shí)，調(diào)控政策仍將是對(duì)原有政策的堅(jiān)決執(zhí)行，對(duì)有執(zhí)行偏差的立即進(jìn)行整改。在此基礎(chǔ)上，下半年樓市整體將保持穩(wěn)定，防止房價(jià)反彈的同時(shí)防止經(jīng)濟(jì)過度下滑。”
????值得注意的是，顧云昌同時(shí)表示，隨著后備政策的完善，經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，相關(guān)部門會(huì)加快推出后續(xù)中長期調(diào)控政策的步伐。
????瑞達(dá)期貨郵件產(chǎn)品服務(wù)全新升級(jí)——每月和您相約，薈萃期貨專業(yè)分析師觀點(diǎn)，了解市場動(dòng)向。 請(qǐng)點(diǎn)擊（瑞達(dá)期貨資訊專欄）免費(fèi)開通此服務(wù)。感謝關(guān)注。 | 
