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房價調控失效根在政策認識偏差

為什么房價且調且漲？為什么中央政府在住房問題上的宏觀調控政策往往事與愿違？其根源在于政策認識偏差。

“政府對住房問題的定位偏差，是房價越調越漲的首要原因。”武漢大學經濟學博士張平石說，我國城鎮住房制度改革過于強調住房市場拉動經濟增長的作用，而忽視其社會保障的基本功能，即偏重將住房市場作為一個產業來看待，而對其關乎民生的重視程度則不夠，這直致導致政府在提供住房保障職責上缺位，進而缺乏長期的、健全的、有效的住房政策。

因此，一系列住房政策都以如何發揮其對國民經濟增長的促進作用為重心，為刺激經濟高速增長、拉動其他產業的發展、防止經濟過熱或防止經濟過冷等頻繁地先后出臺多項政策。住房成為單純的商品，在市場競爭的逐利規律下，壟斷、“地王”就會不斷出現，進而推動房價日益高漲。他認為，由于在住房問題的認識上存在偏差，導致我國目前在提供公共性住房的職責上存在明顯缺位，使商品房房價高漲。

如在1998年亞洲金融危機發生后，為避免這場危機可能帶來的經濟下滑，我國加快了住房商品化改革步伐，出臺鼓勵家庭買房的各項優惠政策，當時對保增長確實起到了重要作用，但個別政策缺乏長遠目標，也產生了負面影響。典型案例就是國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》(國發【1998】23號)文件中規定：新建經濟適用房原則上“只售不租”。

中央電視臺經濟頻道《今日觀察》評論員劉戈也撰文指出，房地產業和住房問題是兩個完全不同的領域，讓居民能買到租到自己可以承擔得起的住房是政府的基本責任。而現在，很多地方在城市規劃和建設中卻以應付態度對待，即使建設保障性住宅也往往安排在遠郊，居民在那里既不方便生活也難以找到工作。所以，“城市建設應多為普通人蓋房子”！

目前，我國現有保障性住房的供給量明顯不足，經濟適用房的開發投資僅占全國住宅總投資的5%左右。廉租住房制度雖然從1999年逐步開始實施，但由于制度本身缺乏強制力，受益面至今仍然不高。同時，現有保障性住房普遍存在成本低、區位偏、居民窮、環境差等問題。

廣西房地產及住宅研究會會長張協奎教授認為，這種安置模式易造成“窮人群居”，長此以往將形成難以改造的貧民區，加劇貧富分化，潛伏矛盾隱患，危及社會和諧，巴西、美國等國家在此均已有慘痛教訓。

張平石認為，由于以商品房為主體的房地產業對經濟增長的拉動明顯，因而逐漸形成了以市場為主、政府為輔的住房政策。反過來，這些住房政策多以發展經濟為目標。同樣，經濟適用房和廉租房的政策只是為了解決低收入家庭的住房保障問題，即救濟一部分窮人，而忽視了應為絕大部分社會成員提供安居之所的基本保障功能。在高速增長的經濟體里，如果房價調控失效，終有一天，中等收入階層也將買不起房子。因此，在缺少保障性住房的住房市場，想依賴某一項或幾項政策措施來穩定房價難以如愿。

正是由于政策認識上的偏差，使得各地政府原本的滿足居住需求的土地供給目標讓位于自身收入最大化的目標，土地批租收入成了地方政府預算外資金的主要來源，其規模占到地方財政收入的40%至70%，形成國內獨特的土地財政現象。

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