???? 擁有兩套甚至三套房子的家庭在長沙并不少見，但隨著家庭人口的增多、收入的增加，買套更寬敞的房子住成為許多家庭的夢想。在現金不夠、且不降低生活水平的情況下，怎么以小換大呢？紅網理財師、長沙首屆“十大金牌理財師”得主之一、浦發銀行[21.35 0.76%]長沙分行的國際金融理財師王卉就以本報讀者劉女士家庭為例，給出了答案。
????劉女士，32歲，丈夫34歲，夫妻均為公務員，小孩3歲。家庭月收入約8000元(含房出租收入)，現有住房兩套，均全額支付，自住二居室，三居室因離單位較遠，用來出租。有股票市值2萬元，16萬元三年期信托類理財產品，年收益率7.5%，2萬元1年期定期存款。家庭月均支出約4000元，今年3月份，小孩上幼兒園，月支出將增加1500元。
????劉女士想在單位附近再購一套三居室以改善居住條件，房價4500元/平方米，面積為125-130平方米。她的住房公積金一直未提取，賬上有3萬元。她想知道如何規劃，才能早些住上大房子。
????劉女士家庭財務表
????月支出狀況表： 單位：元
????月收入 8000 月支出 4000 月節余 4000
????王卉根據以上數據為劉女士家庭資產進行診斷，并給出三個結論：無負債，可適當利用財務杠桿；財務自由度偏低，可提高股票類型投資產品的比例；未給小孩購買保險，建議配置小兒醫療險。
????那么劉女士究竟該如何規劃家庭資產呢？王卉給出了三點建議。
????首先是購房計劃。劉女士打算購置的房產總價60萬元左右，根據這一情況，王卉表示有兩個方案可供劉女士選擇。一是賣掉其中一處，所得房款用于購房，不足房款貸款解決。二是借錢付首付，將兩處房產出租，租金用來還貸。“我建議她采用第一種方案，”王卉表示，目前劉女士的可用資金僅4萬元(股票能全身而退的前提下)，而新房首付三成需要近19萬元，資金缺口較大。該家庭資產中房產本來就占比高，目前小孩教育金支出、孝親費用均不高，正處于快速積累金融資產的階段，而房產的流動性差，占用資金多，不利于金融資金的積累。基于以上理由，劉女士應該把升值空間相對小或房齡相對長的房產賣掉，將夫妻兩人的公積金提出用于首付，并申請公積金貸款。
????那么劉女士究竟該貸款幾成合適呢？王卉還幫她算了筆賬。小孩上幼兒園后，家庭月凈收入減至2500元，其中還要留出500—800元儲備小孩教育金，因此這部分錢中每月用來還貸的資金最好不要超過1500元，而她可用的公積金每月合計在700元(加上單位支付部分)左右，因此總月供不能超過2200元。如果貸款6成20年，以目前利率計算月供為2103元。因此，她必須至少首付4成才不會有還貸壓力。
????王卉還建議劉女士調整金融資產結構，從目前看她的固定收益類理財產品占比過高。而從其家庭成員的年齡、職業收入等綜合因素考量，她完全可將家庭金融資產的60%即12萬元用來配置股票及股票型基金，40%即8萬元用來配置銀行理財產品、黃金等。另外，從月凈收入中拿出500—800元做基金定投，用于積累小孩教育金。
????“雖然公務員的收入比較穩定，但一旦遭遇重大疾病，同樣會面臨很大的財務壓力。”王卉表示，公務員家庭也應購買商業保險作為社保的補充，其中首選重大疾病險和意外險，包括她的小孩。
????財務比率分析
????家庭財務比率 定義 實際比率 合理范圍 評價
????資產負債率 總負債/總資產 0 20%—60% 過低
????消費比率 消費支出/收入 44% 60% 基本合理
????儲蓄率 1—消費率 56% 40% 基本合理
????平均投資報酬率 年理財收入/生息資產 7% 4%—10% 合理
????財務自由度 年理財收入/年支出 26% 100% 偏低
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